1. 美國買房常見問題

我們首先從幾個常見的問題如題，但並不深入去解釋。 讀完整篇文章，您全明白了。

問題一：買房需要考慮哪些因素？

根據每個人的需求不同，需要考量的因素也不盡相同。 這裡我們列舉幾個：
1）學區：好的學區，價格會更好；
2）社區：好學區周圍，一般社區也不錯。 還需要考慮社區的新舊、安全與非、HOA費用等等；
3）交通：您要考慮上班是否方便，尤其是上下班的高峰期，上下班需要多長時間；
4）房屋本身：您一定要去查看房屋本身，比如，透光如何、用料如何、是否節能、房屋朝向如何等等。 尤其是地基是否堅固，有沒有白蟻問題等等；
當然還有好多需要考慮的問題，比如價格、貸款利率等等。 這篇文章對以上問題都做了詳細的闡述。

問題二：是否需要請房屋代理人？

一定要請。 您至少能從下面三個方面受益：
1）房屋代理人可能會給返點，所以您最終的購買價格會更便宜；
2）您在看房的時候，房屋代理人的經驗會幫助您發現房子的潛在問題；
3）您在簽署房屋買賣合同的時候， 房屋代理人可以為您把好關，保證手續合理、合法；

問題三：哪些網站提供房源信息？

您可以利用兩個網站，查找房屋信息：Zillow的 和 雷德芬。

問題四：如何查找目前的房屋貸款利率？

您可以從大多數的銀行網站上查找到目前房屋貸款的利率，比如：富國銀行（Wells Fargo）和美國銀行的網站。 您的房地產經紀人也會給您提供更多的信息渠道。

問題五：買舊房、還是買新房？

根據您的喜好、以及您所在州的情況，結論都會有所不同。 很多州，比如紐約州和伊利諾伊州，已經沒有太多的新房建設，所以買舊房是比較唯一的選擇；對於德州、北卡等州，新房建設從沒有停止，所以您可以選擇新房、或者舊房，主要的區別如下：

• 新房維護費用低，10年內不會有太多維修費用，同時房屋的結構、佈局、設計都緊跟潮流，同時，比較節能，您會發現在用電、用氣、用水方面，相對便宜；但是，可能價格較高，同時，新房的地一般較小，尤其是後院比舊房子明顯減少很多；
• 舊房子的地都很大，在德州，您常常能看到一畝的地，價格相對好談'；但是，由於房子老，會有很多的維修費用，同時水電氣的花費較大。

問題六：選用15年貸款還是30年貸款？

• 如果選擇15年貸款，利率較低（ 目前是2.875% ），但是由於您選擇更早的完成還款，所以您每個月的還款費用較高；
• 如果選擇30年的貸款，利率相對較高（目前是3.625%），但是由於您選擇長時間還款，所以您每個月的還款費用較低。

我的建議是選擇30年的貸款，原因如下：

• 每個月的還款越少越好，這樣給於您家庭每個月的經濟負擔相對較小；
• 按照本文後面提到的28/36原則，每個月的還款費用決定了您能購買的房屋價格區間，如果選擇30年的貸款，意味著您可以購買更高檔次的房屋；
• 如果您買房是為了租賃，那麼選擇30年的貸款，可以讓您每個月更少還款，這樣租客付給您的費用，就可以有更多的剩餘，保證每個月足夠的現金流。 如果您選擇15年貸款，那麼您每個月收取的租金，可能比您還款的金額還低，那麼您自己還要倒貼錢去養這個房子，應該不是一個好選擇。

2. 美國買房關鍵詞彙

• Realtor： 房地產經紀人，擁有專業執照，為買方或者賣方提供專業幫助，保證過戶手續合理、合法。 在房屋買賣的過程中，可能會有兩個房地產經紀人，一個為買家服務，一個為賣家服務，也可能是一個經紀人同時為雙方服務。 作為買方，我們聘請房地產經紀人，為的是幫助我們查找房源、聯繫看房、提供相關資源、給予專業建議、協助簽署過戶手續等等。
• Commission：房屋買賣佣金，也就是美國買房中介費。 買房的房地產經紀人為買方提供專業幫助，房地產經紀人會收取房價的3%作為佣金。 賣方的房地產經紀人為賣家服務，也收取3%的服務費。 這筆錢一般都不用買家另付，而是，當房屋成交完成後，賣家將這筆錢付給雙方的房地產經紀人。 當然，這筆錢也是從房價裡來的。 打個比方，如果一個房子賣50萬美金，那麼房屋成交後，賣家需要向賣方的房地產經紀人支付$15,000 (3%)，同時向買方的房地產經紀人支付$15,000 (3%) 。
• Cash Back：佣金返點，由於市場競爭激烈， 很多房地產經紀人都會給買家提供一定數額的返點，比如，房地產經紀人會將3%佣金中的一部分返還給買家，這個比例常常是房價的1%左右。 繼續上面那個例子，您的房地產經紀人拿到了$15,000的服務佣金，他會在房屋成交後，將$5,000返還給您，到底返還多少，您需要和您的房地產經紀人事先談好，最好是簽署相關的紙質文件。
• Mortgage：美國買房貸款， 如果您開始不將房費付清，那麼您需要找貸款公司借錢買房，當然您需要支付利息。 這幾年的房貸利息都非常的好，常常在4%以下。 一般人都不會一次性將房費付清，原因很簡單，由於目前房屋貸款利息低，您可以用手上的現金從事其他投資，只要收益高於這個房屋貸款利率，對您就是有益的。
• Earnest Money: 購房保證金，在您和賣家簽署購房合同時，您需要繳納的費用，一般為房價的1%左右。
• Down Payment：美國買房首付，一般為房屋價格的20%，對於一個50萬美金的房子，您的首付大約是10萬美金。
• Closing Cost：過戶費用，這是您在簽訂房屋合同時，需要立刻交付的一筆費用。費用可能包括貸款手續費 (Origination Charges)、勘查費 (Survey Fee)、產權保險 (Title Insurance)、房屋估價 (Appraisal Fee)、 登記費 (Recording Fee)等等。
• HOA：房主協會，英文是H青梅O溫納 Association，是所有小區住戶組成的組織，常常是由專門的管理公司來負責管理，但由小區住戶擔任Board Members。 主要負責小區的相關事務，比如小區公共區域的除草和綠化、池塘整修等等。 您每個月需要向HOA支付一定的費用，稱作HOA Fee。
• 15 Years Amortization：30年的分期付款，也就是您貸款的時間，一般是15年或者30年。 選擇15年的分期付款，利率會低，但是每個月的還款會高；選擇30年的分期付款，貸款利率稍高，但是每個月的還款相對低。
• Interest Rates：貸款利率，目前的貸款利率大概在3.8%（30年分期付款）左右。
• 房屋檢查： 房屋檢查，在房屋最終過戶之前，您需要花錢請人，對房子進行全面的檢查，包括房頂、地基、空調、牆體等等。 如果房子有任何問題，您還可以選擇退出不買、或者讓賣家去檢修。

下面，我們來看具體的美國買房流程：

3. 美國買房流程

• 流程一：確定買房預算和房屋價位
• 流程二：聯繫房地產經紀人
• 流程三：開具Pre-Approval信函
• 流程四：選房、看房
• 流程五：談價格及出價
• 流程六：簽署購房合同
• 流程七：房屋檢查
• 流程八：最終確定貸款公司、鎖定貸款利率
• 流程九：購買房屋保險
• 流程十：簽署過戶文件、繳納過戶費用

流程一：確定買房預算和房屋價位

買房可不是一​​個小動靜，需要大量的資金，尤其是在簽訂房屋合同時，需要首先交付房屋首付、過戶費用，同時，每個月您還需要繳納房屋貸款、HOA費用、和房產稅等費用。 所以，請根據自己的存款和每個月的收入來合理確定計劃購買的房屋的價格區間。

您可以使用28/36原則來計算您可以購買的房屋價格區間。 28原則指的是房屋的總花費不能超過收入的28%，您可以使用整年或者每月來進行計算。 36原則指的是家庭的總花費不能超過收入的36%，包括房屋總花費、學生貸款、信用卡花費等等。

稅前家庭總收入	家庭每月收入	每月房屋花費上限(28 RULE)
$50,000	$4,167	$1,167
$100,000	$8,333	$2,333
$150,000	$12,500	$3,500
$200,000	$16,667	$4,667
$250,000	$20833	$5833
$300,000	$25000	$7000

• 房屋貸款與買房時的貸款利率有很大關係，時間不同、貸款期限不同，每個月的房貸都不一樣，文章的末尾，我們會給大家一個Excel表，大家只要填入幾個數字，就可以精準算出您的房屋貸款；
• HOA費用與買房的小區有關；
• 房產稅與買房的城市和學區有關；
• 房屋保險與買房的城市和地區有關。

確定好買房預算後，就需要決定在哪裡買房，您需要考慮學區、社區、離公司遠近、新房/舊房等因素。 當然對於這些買房因素並不是一成不變的，您可以在後面的步驟中做實時的調整。

流程二：聯繫房地產經紀人

房地產經紀人將是您在買房過程中最重要的合作夥伴，是您買房的代理人。 他們主要負責：

• 提供房源資訊；
• 帶您看房、並對房屋本身給予專業指導意見；
• 代理您與賣方進行信息互通，比如，詢問有關房屋的問題；
• 代理您給予賣方出價、並協調價格；
• 協助您完成所有的過戶文件簽署；
• 為您提供多方面的信息資源，比如，從哪裡購買房屋保險。

其實，任何與您買房的問題和困惑，您都可以向您的房地產經紀人尋求幫助。 在確定房地產經紀人之前，您需要注意以下幾點：

• 了解房地產經紀人的資質和經驗；
• 最好是找朋友、或者可靠的人推薦的房地產經紀人；
• 確認房地產經紀人是否提供返點，返點的比例是多少。

小貼士：房地產經紀人是整個買房過程中最為重要的因素之一，房地產經紀人的態度、經驗和職業操守直接決定您買房的效果。 請遠離那些發信不回、電話不接的房地產經紀人。

流程三：開具Pre-Approval信函、並洽談多個貸款機構

Pre-Approval Letter是為了證明您的信用額度和貸款能力，您可以找您存款所在的銀行來辦理，但是，最終您並需要從這家銀行貸款。 您可以告訴銀行客戶代表：“I am planning to buy a house. Could you please issue a Pre-Approval Letter for me? ”

這份文件在您給賣家出價的時候需要使用，所以如果暫時沒有拿到銀行開具的Pre-Approval Letter，也不影響您開始下面的第三步，選房和看房。

同時，請聯繫多個貸款機構，詢問可以提供的貸款利率，比如，您可以在網上查詢美國銀行有人富國銀行（Wells Fargo）的貸款利率。

小貼士：房屋貸款利率在一定的範圍內是可以討價還價的，所以請多聯繫幾家貸款公司，看看誰能提供最好的貸款利率。一定要貨比三家。

很多貸款公司為了吸引您來貸款，都會給予一定的優惠條件，比如，很多貸款公司會支付您的全部或者部分的過戶費用。 當時，我買房時，我的貸款公司就支付了$3000的過戶費用。

流程四：選房和看房

如果您是第一次買房或者第一次在美國投資房產，一定要多看、多比較。 房子看多了，您自己都能成為專家了。 房屋信息主要來自以下四個來源：

• 房源1：房屋Listing網站，比如Zillow的和雷德芬。 這些網站都有很好的分類搜索功能，讓您能更快速的找到心儀的房子。

比如，我們使用幾個關鍵屬性來使用Zillow和Redfin搜索房源，關鍵屬性是：新房、價格50萬~100萬，地點在德州Frisco，具有4個或更多的臥室，以及3個或更多的停車位的房子。 Zillow和Redfin的結果如下：

對於任何您在Zillow和Redfin搜索到的房子，您都可以查看房屋的詳細信息，包括房屋圖片、上市時間、以及學區學分等等。 這裡我們以Zillow上的一棟房子為例，可以看到房子所屬的學區：

基本原則是，學區越好、價格越貴。 很多中國和印度朋友，都以學區作為買房的第一要素。 所以，在看房之前，盡量把房子的所有信息都了解清楚，這樣才能找到最合適您的房子。

• 房源2：您的房地產經紀人，會給您發送大量的新房源。 每個星期都會有大量的新房出來，您的經紀人會將這些房源信息發送給您。
• 房源3：通過您的朋友或者同事了解房源，您可以問問，他們的小區或者附近的小區有沒有空房，如果能和朋友或者同事住在一個小區，真是個不錯的選擇，互相也有個照應。
• 房源4：在您感興趣的城市和學校周圍，開車轉轉。 您會看到很多“Open House”的字樣，或者您會發現很多非常漂亮的小區，您可以開車進去轉轉，看看有沒有正在賣的房子。 我目前買的房子，就是通過這第4個方法找到的。

流程五：談價格和出價

看到心怡的房子，自然就要談價格了， 在談價格前，請先準備好第二步流程中的Pre-Approval信函。 您在出價的時候，需要將這封信一起拿給賣家。 同時，您需要更多的了解這個房子目前的市場價格，這些信息可能包括：

• 最重要、可得的資訊：查詢同一個小區的其他房子最近一段時間的銷售價格，您可以找您的房地產經紀人查詢這些專業信息；
• 最重要、可得的信息：如果您的房地產經紀人很有經驗，那麼他可以很好的為您提供最正確的價格判斷。 問問您的經紀人，“這個價格是否合適？”
• 重要、但不易得的資訊：看看能否找到小區的其他房主，和他們聊一聊當時的購買價格，比如，您看看小區有沒有朋友、同事、或者熟人，當然，人家很可能不願意分享這些信息，但是，試一下總沒錯；
• 不重要、但易得的訊息：對於舊房，您可以在網上查詢到這棟房子近幾年的房屋評估價格，房主每年是按照這個價格交付房產稅。 一般這個價格都會偏高於他的實際價格。

有了以上的信息，您在談價的時候，自然會胸有成竹。 但是，價格是否能談下來，完全取決於當時的市場狀況、買房的時間、和賣家是否急切出手等眾多因素有關。

• 如果您是買舊房，您可以將期望價格告訴您的房地產經紀人，讓他幫助您去和賣家交涉，您只要等著房地產經紀人的回复就可以了。
• 如果您是買新房，那您需要直接和Builder談價格：您可以和房地產經紀人一起去銷售辦辦公室與銷售人員談。

買新房的兩種模式：

如果您選擇買新房，那麼您需要直接和Builder商談價格，Builder一般會提供給您兩種購買的模式：

• 買現房：英文是Inventory Home，這種房子是Builder按照自己的圖紙和選料已經蓋好、或者即將蓋好的房子，您可以直接購買，馬上過戶。 這種房子價格相對好談，會有比較好的折扣。 優點是：價格優惠、馬上過戶；缺點是：房型、結構、選材不一定都合您的心意。
• 客製化新房：您需要先選擇一塊空地，然後從Builder提供的一批房型中選擇一個最喜歡的房型，最後還要選擇所有房間的用料、電風扇的樣式、烤箱的數量、廚房櫃的顏色等等。 您可以幾乎完全個性化的定制您的房子。 優點是：房子是您精心挑选和定制的；缺點是：價格相對固定，定製過程費心費力，​​同時您需要等待8~10個月，才能過戶入住。

流程六：簽署房屋交易合同

如果買賣雙方對於價格達成一致，那麼就需要定個時間簽署房屋交易合同。 房屋交易合同是一份具有法律效應的正式文件， 是格式化合約，非常完善，充分考慮到買賣雙方的利益。 合約中包含大量的信息，比如，房屋出價、 買家如何付款、房屋最終何時過戶等等具體內容。

在簽署房屋交易合同的時候，您需要繳納兩筆費用：

• Earnest Monty: 購房保證金，一般為房價的1%左右，就相當於購房定金，這筆錢在最後一步過戶的時候，將成為您的一部分付款。 注意，這筆錢在簽署房屋交易合同後的一定時間內可以退還，這個取決於合同中的具體時間。
• Option Fee：這個是德州買房的一個特有的費用，大約$100~300不等，為的是保護買家的權益，讓買家在簽完合同的一定時間內（5~10天）可以無條件取消購房合同，並取回購房保證金。 買家一般會在這5~10天，完成下一流程– 做房屋檢查。

流程七：房屋檢查

房屋檢查是房屋交易合同後、房屋過戶手續之前必備的手續，一般在Option Fee所保證的5~10內完成。 您需要聘請第三方的房屋檢查機構，來檢查房屋的質量。 費用大概幾百塊錢，這個和房屋的大小有關。 您可以諮詢您的房地產經紀人，讓他們給您推薦可靠的房屋檢查人員。

• 如果房屋檢查過程中，發現了大問題，自然您就不能購買了，您可以退出之前簽署的房屋合同，拿回購房保證金，繼續選房、看房。 但是，Option Fee是不能拿回來的；
• 如果房屋檢查中，出現了小問題，您可以與賣家協商，讓賣家去修繕，或者讓賣家在價格上做些讓步。

流程八：最終確定貸款公司、鎖定貸款利率

在最後完成房屋過戶之前，您需要最終確認您的貸款公司以及鎖定貸款利率。 其實這一步可以與第五步流程和第六步流程同時進行。

在第二步流程中，您已經聯繫了好幾家貸款公司，並且商談了他們可以提供的房屋貸款利率。 在這一步中，您需要最終和每一家公司確定貸款的利率以及所能提供的優惠條件。

小貼士：在最終過戶的前30天、60天或者更長，您就可以開始鎖定房屋貸款利率了，具體的時間，您需要諮詢貸款公司。 有時候，您需要繳納一定的費用來更早的鎖定您的貸款利率。

由於買房貸款利率每天都​​在浮動，在房屋過戶之前，您必須完成所有的貸款申請過程，並且鎖定您的貸款利率。

請注意，貸款的申請需要一定的時間，一般2~3個星期，最快1個星期可以完成。

流程九：確定房屋保險

房屋保險必不可少，如果您不購買房屋保險，貸款公司怎麼可能貸款給你買房？ 如果房子出了任何的問題，買房者又還不起錢，那貸款公司肯定不願意。

所以，在簽署房屋合同之前的一個星期以前，您需要聯繫不同的房屋保險公司，比如Geico、State Farm等等，索要價格清單，比較價格，從而最終確定從哪裡購買，並在簽署房屋合同之前，將信息傳達給貸款公司。

您的房地產經紀人也會給您推薦非常不錯的房屋保險銷售人員，我們的房屋保險就是選用了房地產經紀人推薦的一家華人公司，省了很多的銀子。

流程十：簽署房屋過戶文件，繳納過戶費用

買房的最後一步是到產權公司(Title Company) 簽署房屋過戶文件、並且交付繳納過戶費用(Closing Cost)。 您在第六步流程中，已經和賣家確定了具體的簽署過戶手續的時間。

在簽署過戶手續的前1~2天，您會收到貸款公司給您發送的過戶費清單(稱作，HUD-1) ，這份清單明確的表明了，簽署房屋合同當天，您需要繳納的費用。過戶費用可能包括以下項目：

A. 貸款相關費用(Loan Costs)：

• 貸款手續費：Origination Charges，這個是貸款公司為了準備貸款所花費的相關費用；
• 房屋估價費：Appraisal Fee，這個是貸款公司請人對房屋進行估價的費用；
• 信用報告費：Credit Report，這個是貸款公司查詢您的信用額度的費用；
• 洪水區認證費：Flood certification，這個是貸款公司查詢房屋是否在洪水區的費用；
• 測量費：Survey，這個是確定房屋地界線的費用。

B. 產權相關費用(Title Charges):

• 產權相關費用：英文是Title services and lender's title insurance，付給產權公司的相關服務費用，以及為貸款公司購買的產權保險，以免之前的產權檢查出錯；
• 您的產權保險費：英文是Owner's title insurance，為您自己購買的產權保險，以免之前的產權檢查出錯；

C. 政府記錄費用(Government Recording): 政府收取的費用，這個費用在不同的州之間，會有很大的不同。

D.預付費用(Pre-Paids)

• HOA預付：您需要支付本年餘下月份的房主協會(HOA)費用;
• 房屋地產稅預付：您需要支付本年餘下月份的房屋地產稅，包括City Tax, School Tax和County Tax。
• 房屋保險：Homeowner's insurance，一般是一年一年購買。
• 預付利息：Pre-Paid Interest，從房屋過戶到第一次貸款還款之間的利息。
• 預付託管費：Escrow Fee，如果您讓銀行託管按月交付您的房屋稅和HOA費用，您需要交付一定的託管費用。 如果您決定在每年的年初，一次性交付房屋稅和HOA費用，那麼您不需要交付託管費。

上面這些費用，您需要以銀行支票或者銀行轉賬的方式，支付給產權公司(Title Company)。 簽完字，交完錢，就完成了產權交付手續。

恭喜您，完成了上面的個十個流程，您的房屋就正式過戶了，之後拿到鑰匙，您就可以入住了，開始一段全新的旅程。

4. 每月房貸計算方法

買房之後，就要每月還房貸了。 到底每個月要付多少房貸呢？

這里以德州價值50萬的房子為例，首付房價的20%，剩餘的使用30年的貸款，貸款利率為3.75%，使用按月還款，也就是每年還款12次。

通過，輸入以上數值，我們很快就能計算出每個月的房貸為：$1852.46/月

小貼士：您可以下載我們為您製作的計算每月房貸的Excel表格，根據您的情況，計算您每月需要支付的房貸。【下載房貸計算表格】

在房貸計算表格中，請輸入房屋價格、首付比例、貸款期限、貸款利率和一年划款次數，這樣，您就可以估算每個月的房貸。

您也可以在線計算您的房貸：

Total Amount ($)Down Payment ($)Interest Rate (%)Amortization Period (years)

5. 每月供房總費用分析

請注意，每月供房的總費用，除了上面計算的每月房貸，還有地產稅、HOA費用、房屋保險、除草費、除蟲費等等，如果您買的房子有游泳池，您每個月還要支付100~200美金的維護費。

下面舉個例子：地產稅為房價估值的2.5%，HOA費用為每年$1200，房屋保險每年為$1200，割草費和除蟲費一共一年$720。

根據上面的一些參數，我們來估算一下每個月供房所需的費用(按月計算)：

• 房屋貸款利息：$1,852
• 地產稅：$1,042 (=500,000 x 2.5%/12)
• HOA費用：$100 (=1,200/12)
• 房屋保險：$100 (=1,200/12)
• 割草+除蟲：$60

所以，在德州養一個50萬左右的房子，每月所需的花費大約為$3,154/月。

根據我們在第一步流程中談到的28/36原則，為了支付每個月$3153的房屋費用，這個家庭所需要的年收入為13.5萬美金，可能才是一個比較安全的投資。