1. 美国买房常见问题
我们首先从几个常见的问题如题，但并不深入去解释。读完整篇文章，您全明白了。
问题一：买房需要考虑哪些因素？
根据每个人的需求不同，需要考量的因素也不尽相同。这里我们列举几个：
1）学区：好的学区，价格会更好；
2）社区：好学区周围，一般社区也不错。还需要考虑社区的新旧、安全与非、HOA费用等等；
3）交通：您要考虑上班是否方便，尤其是上下班的高峰期，上下班需要多长时间；
4）房屋本身：您一定要去查看房屋本身，比如，透光如何、用料如何、是否节能、房屋朝向如何等等。尤其是地基是否坚固，有没有白蚁问题等等；
当然还有好多需要考虑的问题，比如价格、贷款利率等等。这篇文章对以上问题都做了详细的阐述。
问题二：是否需要请房屋代理人？
一定要请。您至少能从下面三个方面受益：
1）房屋代理人可能会给返点，所以您最终的购买价格会更便宜；
2）您在看房的时候，房屋代理人的经验会帮助您发现房子的潜在问题；
3）您在签署房屋买卖合同的时候， 房屋代理人可以为您把好关，保证手续合理、合法；
问题三：哪些网站提供房源信息？
您可以利用两个网站，查找房屋信息：Zillow 和 Redfin。
问题四：如何查找目前的房屋贷款利率？
您可以从大多数的银行网站上查找到目前房屋贷款的利率，比如：Wells Fargo和Bank of America的网站。您的房地产经纪人也会给您提供更多的信息渠道。
问题五：买旧房、还是买新房？
根据您的喜好、以及您所在州的情况，结论都会有所不同。很多州，比如纽约州和伊利诺伊州，已经没有太多的新房建设，所以买旧房是比较唯一的选择；对于德州、北卡等州，新房建设从没有停止，所以您可以选择新房、或者旧房，主要的区别如下：
- 新房维护费用低，10年内不会有太多维修费用，同时房屋的结构、布局、设计都紧跟潮流，同时，比较节能，您会发现在用电、用气、用水方面，相对便宜；但是，可能价格较高，同时，新房的地一般较小，尤其是后院比旧房子明显减少很多；
- 旧房子的地都很大，在德州，您常常能看到一亩的地，价格相对好谈‘；但是，由于房子老，会有很多的维修费用，同时水电气的花费较大。
问题六：选用15年贷款还是30年贷款？
- 如果选择15年贷款，利率较低（ 目前是2.875% ），但是由于您选择更早的完成还款，所以您每个月的还款费用较高；
- 如果选择30年的贷款，利率相对较高（目前是3.625%），但是由于您选择长时间还款，所以您每个月的还款费用较低。
我的建议是选择30年的贷款，原因如下：
- 每个月的还款越少越好，这样给于您家庭每个月的经济负担相对较小；
- 按照本文后面提到的28/36原则，每个月的还款费用决定了您能购买的房屋价格区间，如果选择30年的贷款，意味着您可以购买更高档次的房屋；
- 如果您买房是为了租赁，那么选择30年的贷款，可以让您每个月更少还款，这样租客付给您的费用，就可以有更多的剩余，保证每个月足够的现金流。如果您选择15年贷款，那么您每个月收取的租金，可能比您还款的金额还低，那么您自己还要倒贴钱去养这个房子，应该不是一个好选择。
2. 美国买房关键词汇
- Realtor： 房地产经纪人，拥有专业执照，为买方或者卖方提供专业帮助，保证过户手续合理、合法。在房屋买卖的过程中，可能会有两个房地产经纪人，一个为买家服务，一个为卖家服务，也可能是一个经纪人同时为双方服务。作为买方，我们聘请房地产经纪人，为的是帮助我们查找房源、联系看房、提供相关资源、给予专业建议、协助签署过户手续等等。
- Commission：房屋买卖佣金，也就是美国买房中介费。买房的房地产经纪人为买方提供专业帮助，房地产经纪人会收取房价的3%作为佣金。卖方的房地产经纪人为卖家服务，也收取3%的服务费。这笔钱一般都不用买家另付，而是，当房屋成交完成后，卖家将这笔钱付给双方的房地产经纪人。当然，这笔钱也是从房价里来的。打个比方，如果一个房子卖50万美金，那么房屋成交后，卖家需要向卖方的房地产经纪人支付$15,000 (3%)，同时向买方的房地产经纪人支付$15,000 (3%) 。
- Cash Back：佣金返点，由于市场竞争激烈， 很多房地产经纪人都会给买家提供一定数额的返点，比如，房地产经纪人会将3%佣金中的一部分返还给买家，这个比例常常是房价的1%左右。继续上面那个例子，您的房地产经纪人拿到了$15,000的服务佣金，他会在房屋成交后，将$5,000返还给您，到底返还多少，您需要和您的房地产经纪人事先谈好，最好是签署相关的纸质文件。
- Mortgage：美国买房贷款， 如果您开始不将房费付清，那么您需要找贷款公司借钱买房，当然您需要支付利息。这几年的房贷利息都非常的好，常常在4%以下。一般人都不会一次性将房费付清，原因很简单，由于目前房屋贷款利息低，您可以用手上的现金从事其他投资，只要收益高于这个房屋贷款利率，对您就是有益的。
- Earnest Money: 购房保证金，在您和卖家签署购房合同时，您需要缴纳的费用，一般为房价的1%左右。
- Down Payment：美国买房首付，一般为房屋价格的20%，对于一个50万美金的房子，您的首付大约是10万美金。
- Closing Cost：过户费用，这是您在签订房屋合同时，需要立刻交付的一笔费用。费用可能包括贷款手续费 (Origination Charges)、勘查费 (Survey Fee)、产权保险 (Title Insurance)、房屋估价 (Appraisal Fee)、 登记费 (Recording Fee)等等。
- HOA：房主协会，英文是HomeOwner Association，是所有小区住户组成的组织，常常是由专门的管理公司来负责管理，但由小区住户担任Board Members。主要负责小区的相关事务，比如小区公共区域的除草和绿化、池塘整修等等。您每个月需要向HOA支付一定的费用，称作HOA Fee。
- 15 Years Amortization：30年的分期付款，也就是您贷款的时间，一般是15年或者30年。选择15年的分期付款，利率会低，但是每个月的还款会高；选择30年的分期付款，贷款利率稍高，但是每个月的还款相对低。
- Interest Rates：贷款利率，目前的贷款利率大概在3.8%（30年分期付款）左右。
- Home Inspection: 房屋检查，在房屋最终过户之前，您需要花钱请人，对房子进行全面的检查，包括房顶、地基、空调、墙体等等。如果房子有任何问题，您还可以选择退出不买、或者让卖家去检修。
下面，我们来看具体的美国买房流程：
3. 美国买房流程
- 流程一：确定买房预算和房屋价位
- 流程二：联系房地产经纪人
- 流程三：开具Pre-Approval信函
- 流程四：选房、看房
- 流程五：谈价格及出价
- 流程六：签署购房合同
- 流程七：房屋检查
- 流程八：最终确定贷款公司、锁定贷款利率
- 流程九：购买房屋保险
- 流程十：签署过户文件、缴纳过户费用
流程一：确定买房预算和房屋价位
买房可不是一个小动静，需要大量的资金，尤其是在签订房屋合同时，需要首先交付房屋首付、过户费用，同时，每个月您还需要缴纳房屋贷款、HOA费用、和房产税等费用。所以，请根据自己的存款和每个月的收入来合理确定计划购买的房屋的价格区间。
您可以使用28/36原则来计算您可以购买的房屋价格区间。28原则指的是房屋的总花费不能超过收入的28%，您可以使用整年或者每月来进行计算。36原则指的是家庭的总花费不能超过收入的36%，包括房屋总花费、学生贷款、信用卡花费等等。
| 税前家庭总收入 | 家庭每月收入 | 每月房屋花费上限 (28 RULE) |
|---|---|---|
| $50,000 | $4,167 | $1,167 |
| $100,000 | $8,333 | $2,333 |
| $150,000 | $12,500 | $3,500 |
| $200,000 | $16,667 | $4,667 |
| $250,000 | $20833 | $5833 |
| $300,000 | $25000 | $7000 |
- 房屋贷款与买房时的贷款利率有很大关系，时间不同、贷款期限不同，每个月的房贷都不一样，文章的末尾，我们会给大家一个Excel表，大家只要填入几个数字，就可以精准算出您的房屋贷款；
- HOA费用与买房的小区有关；
- 房产税与买房的城市和学区有关；
- 房屋保险与买房的城市和地区有关。
确定好买房预算后，就需要决定在哪里买房，您需要考虑学区、社区、离公司远近、新房/旧房等因素。当然对于这些买房因素并不是一成不变的，您可以在后面的步骤中做实时的调整。
流程二：联系房地产经纪人
房地产经纪人将是您在买房过程中最重要的合作伙伴，是您买房的代理人。他们主要负责：
- 提供房源信息；
- 带您看房、并对房屋本身给予专业指导意见；
- 代理您与卖方进行信息互通，比如，询问有关房屋的问题；
- 代理您给予卖方出价、并协调价格；
- 协助您完成所有的过户文件签署；
- 为您提供多方面的信息资源，比如，从哪里购买房屋保险。
其实，任何与您买房的问题和困惑，您都可以向您的房地产经纪人寻求帮助。在确定房地产经纪人之前，您需要注意以下几点：
- 了解房地产经纪人的资质和经验；
- 最好是找朋友、或者可靠的人推荐的房地产经纪人；
- 确认房地产经纪人是否提供返点，返点的比例是多少。
小贴士：房地产经纪人是整个买房过程中最为重要的因素之一，房地产经纪人的态度、经验和职业操守直接决定您买房的效果。请远离那些发信不回、电话不接的房地产经纪人。
流程三：开具Pre-Approval信函、并洽谈多个贷款机构
Pre-Approval Letter是为了证明您的信用额度和贷款能力，您可以找您存款所在的银行来办理，但是，最终您并需要从这家银行贷款。您可以告诉银行客户代表：“I am planning to buy a house. Could you please issue a Pre-Approval Letter for me? ”
这份文件在您给卖家出价的时候需要使用，所以如果暂时没有拿到银行开具的Pre-Approval Letter，也不影响您开始下面的第三步，选房和看房。
同时，请联系多个贷款机构，询问可以提供的贷款利率，比如，您可以在网上查询Bank of America或者Wells Fargo的贷款利率。
小贴士：房屋贷款利率在一定的范围内是可以讨价还价的，所以请多联系几家贷款公司，看看谁能提供最好的贷款利率。一定要货比三家。
很多贷款公司为了吸引您来贷款，都会给予一定的优惠条件，比如，很多贷款公司会支付您的全部或者部分的过户费用。当时，我买房时，我的贷款公司就支付了$3000的过户费用。
流程四：选房和看房
如果您是第一次买房或者第一次在美国投资房产，一定要多看、多比较。房子看多了，您自己都能成为专家了。房屋信息主要来自以下四个来源：
比如，我们使用几个关键属性来使用Zillow和Redfin搜索房源，关键属性是：新房、价格50万~100万，地点在德州Frisco，具有4个或更多的卧室，以及3个或更多的停车位的房子。Zillow和Redfin的结果如下：
对于任何您在Zillow和Redfin搜索到的房子，您都可以查看房屋的详细信息，包括房屋图片、上市时间、以及学区学分等等。这里我们以Zillow上的一栋房子为例，可以看到房子所属的学区：
基本原则是，学区越好、价格越贵。很多中国和印度朋友，都以学区作为买房的第一要素。所以，在看房之前，尽量把房子的所有信息都了解清楚，这样才能找到最合适您的房子。
- 房源2：您的房地产经纪人，会给您发送大量的新房源。每个星期都会有大量的新房出来，您的经纪人会将这些房源信息发送给您。
- 房源3：通过您的朋友或者同事了解房源，您可以问问，他们的小区或者附近的小区有没有空房，如果能和朋友或者同事住在一个小区，真是个不错的选择，互相也有个照应。
- 房源4：在您感兴趣的城市和学校周围，开车转转。您会看到很多“Open House”的字样，或者您会发现很多非常漂亮的小区，您可以开车进去转转，看看有没有正在卖的房子。我目前买的房子，就是通过这第4个方法找到的。
流程五：谈价格和出价
看到心怡的房子，自然就要谈价格了， 在谈价格前，请先准备好第二步流程中的Pre-Approval信函。您在出价的时候，需要将这封信一起拿给卖家。同时，您需要更多的了解这个房子目前的市场价格，这些信息可能包括：
- 最重要、且可得的信息：查询同一个小区的其他房子最近一段时间的销售价格，您可以找您的房地产经纪人查询这些专业信息；
- 最重要、且可得的信息：如果您的房地产经纪人很有经验，那么他可以很好的为您提供最正确的价格判断。问问您的经纪人，“这个价格是否合适？”
- 重要、但不易得的信息：看看能否找到小区的其他房主，和他们聊一聊当时的购买价格，比如，您看看小区有没有朋友、同事、或者熟人，当然，人家很可能不愿意分享这些信息，但是，试一下总没错；
- 不重要、但易得的信息：对于旧房，您可以在网上查询到这栋房子近几年的房屋评估价格，房主每年是按照这个价格交付房产税。一般这个价格都会偏高于他的实际价格。
有了以上的信息，您在谈价的时候，自然会胸有成竹。但是，价格是否能谈下来，完全取决于当时的市场状况、买房的时间、和卖家是否急切出手等众多因素有关。
- 如果您是买旧房，您可以将期望价格告诉您的房地产经纪人，让他帮助您去和卖家交涉，您只要等着房地产经纪人的回复就可以了。
- 如果您是买新房，那您需要直接和Builder谈价格：您可以和房地产经纪人一起去销售办办公室与销售人员谈。
买新房的两种模式：
如果您选择买新房，那么您需要直接和Builder商谈价格，Builder一般会提供给您两种购买的模式：
- 买现房：英文是Inventory Home，这种房子是Builder按照自己的图纸和选料已经盖好、或者即将盖好的房子，您可以直接购买，马上过户。这种房子价格相对好谈，会有比较好的折扣。优点是：价格优惠、马上过户；缺点是：房型、结构、选材不一定都合您的心意。
- 定制新房：您需要先选择一块空地，然后从Builder提供的一批房型中选择一个最喜欢的房型，最后还要选择所有房间的用料、电风扇的样式、烤箱的数量、厨房柜的颜色等等。您可以几乎完全个性化的定制您的房子。优点是：房子是您精心挑选和定制的；缺点是：价格相对固定，定制过程费心费力，同时您需要等待8~10个月，才能过户入住。
流程六：签署房屋交易合同
如果买卖双方对于价格达成一致，那么就需要定个时间签署房屋交易合同。房屋交易合同是一份具有法律效应的正式文件， 是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。合约中包含大量的信息，比如，房屋出价、 买家如何付款、房屋最终何时过户等等具体内容。
在签署房屋交易合同的时候，您需要缴纳两笔费用：
- Earnest Monty: 购房保证金，一般为房价的1%左右，就相当于购房定金，这笔钱在最后一步过户的时候，将成为您的一部分付款。注意，这笔钱在签署房屋交易合同后的一定时间内可以退还，这个取决于合同中的具体时间。
- Option Fee：这个是德州买房的一个特有的费用，大约$100~300不等，为的是保护买家的权益，让买家在签完合同的一定时间内（5~10天）可以无条件取消购房合同，并取回购房保证金。买家一般会在这5~10天，完成下一流程 – 做房屋检查。
流程七：房屋检查
房屋检查是房屋交易合同后、房屋过户手续之前必备的手续，一般在Option Fee所保证的5~10内完成。您需要聘请第三方的房屋检查机构，来检查房屋的质量。费用大概几百块钱，这个和房屋的大小有关。您可以咨询您的房地产经纪人，让他们给您推荐可靠的房屋检查人员。
- 如果房屋检查过程中，发现了大问题，自然您就不能购买了，您可以退出之前签署的房屋合同，拿回购房保证金，继续选房、看房。但是，Option Fee是不能拿回来的；
- 如果房屋检查中，出现了小问题，您可以与卖家协商，让卖家去修缮，或者让卖家在价格上做些让步。
流程八：最终确定贷款公司、锁定贷款利率
在最后完成房屋过户之前，您需要最终确认您的贷款公司以及锁定贷款利率。其实这一步可以与第五步流程和第六步流程同时进行。
在第二步流程中，您已经联系了好几家贷款公司，并且商谈了他们可以提供的房屋贷款利率。在这一步中，您需要最终和每一家公司确定贷款的利率以及所能提供的优惠条件。
小贴士：在最终过户的前30天、60天或者更长，您就可以开始锁定房屋贷款利率了，具体的时间，您需要咨询贷款公司。有时候，您需要缴纳一定的费用来更早的锁定您的贷款利率。
由于买房贷款利率每天都在浮动，在房屋过户之前，您必须完成所有的贷款申请过程，并且锁定您的贷款利率。
请注意，贷款的申请需要一定的时间，一般2~3个星期，最快1个星期可以完成。
流程九：确定房屋保险
房屋保险必不可少，如果您不购买房屋保险，贷款公司怎么可能贷款给你买房？如果房子出了任何的问题，买房者又还不起钱，那贷款公司肯定不愿意。
所以，在签署房屋合同之前的一个星期以前，您需要联系不同的房屋保险公司，比如Geico、State Farm等等，索要价格清单，比较价格，从而最终确定从哪里购买，并在签署房屋合同之前，将信息传达给贷款公司。
您的房地产经纪人也会给您推荐非常不错的房屋保险销售人员，我们的房屋保险就是选用了房地产经纪人推荐的一家华人公司，省了很多的银子。
流程十：签署房屋过户文件，缴纳过户费用
买房的最后一步是到产权公司 (Title Company) 签署房屋过户文件、并且交付缴纳过户费用(Closing Cost)。您在第六步流程中，已经和卖家确定了具体的签署过户手续的时间。
在签署过户手续的前1~2天，您会收到贷款公司给您发送的过户费清单 (称作，HUD-1) ，这份清单明确的表明了，签署房屋合同当天，您需要缴纳的费用。过户费用可能包括以下项目：
A. 贷款相关费用 (Loan Costs)：
- 贷款手续费：Origination Charges，这个是贷款公司为了准备贷款所花费的相关费用；
- 房屋估价费：Appraisal Fee，这个是贷款公司请人对房屋进行估价的费用；
- 信用报告费：Credit Report，这个是贷款公司查询您的信用额度的费用；
- 洪水区认证费：Flood certification，这个是贷款公司查询房屋是否在洪水区的费用；
- 测量费：Survey，这个是确定房屋地界线的费用。
B. 产权相关费用 (Title Charges):
- 产权相关费用：英文是 Title services and lender’s title insurance，付给产权公司的相关服务费用，以及为贷款公司购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；
- 您的产权保险费：英文是 Owner’s title insurance，为您自己购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；
C. 政府记录费用 (Government Recording): 政府收取的费用，这个费用在不同的州之间，会有很大的不同。
D.预付费用 (Pre-Paids)
- HOA预付：您需要支付本年余下月份的房主协会(HOA)费用;
- 房屋地产税预付：您需要支付本年余下月份的房屋地产税，包括City Tax, School Tax和County Tax。
- 房屋保险：Homeowner’s insurance，一般是一年一年购买。
- 预付利息：Pre-Paid Interest，从房屋过户到第一次贷款还款之间的利息。
- 预付托管费：Escrow Fee，如果您让银行托管按月交付您的房屋税和HOA费用，您需要交付一定的托管费用。如果您决定在每年的年初，一次性交付房屋税和HOA费用，那么您不需要交付托管费。
上面这些费用，您需要以银行支票或者银行转账的方式，支付给产权公司 (Title Company)。签完字，交完钱，就完成了产权交付手续。
恭喜您，完成了上面的个十个流程，您的房屋就正式过户了，之后拿到钥匙，您就可以入住了，开始一段全新的旅程。
4. 每月房贷计算方法
买房之后，就要每月还房贷了。到底每个月要付多少房贷呢？
这里以德州价值50万的房子为例，首付房价的20%，剩余的使用30年的贷款，贷款利率为3.75%，使用按月还款，也就是每年还款12次。
通过，输入以上数值，我们很快就能计算出每个月的房贷为：$1852.46/月
小贴士：您可以下载我们为您制作的计算每月房贷的Excel表格，根据您的情况，计算您每月需要支付的房贷。【下载房贷计算表格】
在房贷计算表格中，请输入房屋价格、首付比例、贷款期限、贷款利率和一年划款次数，这样，您就可以估算每个月的房贷。
您也可以在线计算您的房贷：
Total Amount ($)Down Payment ($)Interest Rate (%)Amortization Period (years)
5. 每月供房总费用分析
请注意，每月供房的总费用，除了上面计算的每月房贷，还有地产税、HOA费用、房屋保险、除草费、除虫费等等，如果您买的房子有游泳池，您每个月还要支付100~200美金的维护费。
下面举个例子：地产税为房价估值的2.5%，HOA费用为每年$1200，房屋保险每年为$1200，割草费和除虫费一共一年$720。
根据上面的一些参数，我们来估算一下每个月供房所需的费用 (按月计算)：
- 房屋贷款利息：$1,852
- 地产税：$1,042 (=500,000 x 2.5%/12)
- HOA费用：$100 (=1,200/12)
- 房屋保险：$100 (=1,200/12)
- 割草+除虫：$60
所以，在德州养一个50万左右的房子，每月所需的花费大约为$3,154/月。
根据我们在第一步流程中谈到的28/36原则，为了支付每个月$3153的房屋费用，这个家庭所需要的年收入为13.5万美金，可能才是一个比较安全的投资。